Guiden til fagbegreber under boligkøb

Advokatforbehold

Et advokatforbehold er din mulighed for, at annullere handlen uden nærmere begrundelse og uden at betale en godtgørelse til sælger. Det er et særlig forbehold i købsaftalen om, at handlen er betinget af din advokats godkendelse. Har du ikke mulighed for at gennemgå købsaftalen med din advokat inden du skriver under, skal du søger for at få indskrevet et advokatforbehold, da det ikke automatisk bliver indskrevet i købsaftalen.

Bankforbehold

Et bankforbehold kan indskrives i købsaftalen og medfører at køber ikke er bundet af sin underskrift, hvis køber ikke kan opnå den ønskede finansiering fra banken eller realkreditinstituttet. Banken undersøger om køber har økonomi til at indgå den pågældende købsaftalen, ligesom ejendommens stand kigges efter i forhold til finansieringen.

Bankgaranti

De fleste ejendomme handles i dag ved en kontanthandel. Det betyder, at køber selv optager lån til finansiering, i stedet for at overtage sælgers nuværende lån. En bankgaranti, udstedt af købers bank, garanterer sælger, at købesummen vil blive deponeret senest på den aftalte overtagelsesdag. I praksis foregår det oftest således, at køber deponerer en mindre del af købesummen (udbetalingen) hos sælgers ejendomsmægler. Den restende del af købesummen stilles som bankgaranti og deponeres på den aftalte overtagelsesdag.

BBR-udskrift

Et BBR-udskrift er et udskrift fra Bolig- og Bygningsregisteret (BBR). Den indeholder blandt andet oplysninger om boligens opførelsesår, bebygget areal, antal etager, samlet boligareal, tagdækningsmateriale og energiforsyning. Oplysningerne bygger på ejerens indberetninger og kommunens egne oplysninger. I forbindelse med en bolighandel indgår BBR-udskriftet i ejendomsdatarapporten

En boligadvokat er en advokat der er specialist indenfor køb og salg af fast ejendom og medlem af Danske boligadvokater. Ved at vælge en boligadvokat får du en advokat der til daglig beskæftiger sig med bolighandel og ved hvad du skal være opmærksom på når du skal købe ny bolig.

Byggetilladelse

Står du og skal opfører en tilbygning eller en hel ny bygning på din grund, kræver det en byggetilladelse fra kommunen, ligesom andre væsentlige ændringer ved din ejendom kræver byggetilladelse. Du kan som udgangspunkt først påbegynde dit byggeri når kommunen har givet tilladelse. Er der tale om mindre væsentlige ændringer skal du stadig anmelde det til kommunen, men du kan påbegynde dit byggeri, hvis kommunen ikke reagere indenfor en kortere frist.

I forbindelse med en ejendomshandel, er sælgers byggetilladelse ikke ens betydende med at gældende regler er overholdt på opførelsestidspunktet. Ved at henvende dig til kommunen, kan du få oplysninger om nugældende og tidligere regler, samt kopi af kommunens materiale fra tidligere byggesager.

Deponering af købesum

I dag foregår de fleste bolighandler ved kontanthandel. Herved stiller købers bank en bankgarant over for sælger. Bankgarantien sikre, at købesummen bliver deponeret i sælgers bank senest på den aftalte overtagelsesdag. Deponeringen medføre at købesummen ikke frigives til sælger, førend der er tinglyst et endelige skøde til køber. Køber er herved sikret, at betingelserne for handlen er opfyldt før købesummen frigives. Deponering sikre ligeledes sælger derved, at sælger er sikker på at modtage  købesummen, når han har opfyldt betingelserne i købsaftalen. Det er normalt købers advokat som frigiver den deponeret købesum til sælger når betingelserne er opfyldt.

Ejendomsavanceskat

Ved salg af bolig, er hovedreglen, at der skal betale skat af fortjenesten. Denne skat kaldes ejendomsavanceskat. En undtagelse hertil er den såkaldte parcelhusregel. Parcelhusreglen medfører, at boligejere kan undgå at betale skat af fortjenesten ved salg af bolig, hvis de har brugt boligen til beboelses og der er tale om en grund under 1.400 km².

Er grunden over 1.400 m², kan man slippe for at betale ejendomsavanceskat, hvis en offentlig myndighed bestemmer at grunden ikke er egnet til udstykning, eller man får en erklæring fra skat om, at en udstykning vil medfører væsentlig værdiforringelse af restarealet, eller den bestående bebyggelse.

Ejendomsdatarapport

En ejendomsdatarapport er en rapport fra det offentlige vedrørende ejendommen. Den indeholder ca. 50 oplysninger om den pågældende ejendom, blandt andet oplysninger om bygningerne, miljøforhold, kloakforhold og lokalplaner.

Ejerforening

Ejer du en ejerlejlighed, er du ifølge ejerlejlighedsloven lovpligtig medlem af ejendommens ejerforening. Alle ejendomme der er opdelt i ejerlejligheder, skal have en ejerforening. Ejerforeningen står for drift og vedligeholdelse af ejendommen. Udgifterne hertil bliver dækker ved at hver ejer betaler et kontingent til ejerforeningen på baggrund af et fordelingstal, som er tinglyst på ejerlejligheden. Hvis du står og skal købe en ejerlejlighed er det en god ide at sætte sig ind i ejerforeningsforholdene. Det kan du gøre ved at gennemgå ejerforeningens vedtægter, husorden, generalforsamlingsreferater, samt budget og regnskab. Rådfører du dig med en advokat i forbindelse med bolighandlen, ville en gennemgang af disse bilag typisk indgå i advokatens gennemgang af handlen.

Ejerlejlighedskort

Et ejerlejlighedskort viser den enkelte ejerlejligheds omrids og areal. Det udarbejdes af en landinspektør i forbindelse med en ejendoms opdeling til ejerlejligheder.

Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev er et pantebrev i fast ejendom, hvor den samme person er pantsætter og panthaver. Pantebrevet underpantsættes og anvendes typisk som sikkerhed for lån i pengeinstitut. Ofte bruges et ejerpantebrev også som sikkerhed for de forpligtelser, som en ejerlejlighedsejer har overfor ejerforeningen, f.eks. i form af fællesudgifter.

Ejerskifteforsikring

Ved at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af fast ejendom, er du forsikret i forbindelse med skjulte fejl og mangler, som var tilstede på overtagelsesdatoen, men som ikke stod i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og som du ikke på anden måde kendte til. Der findes nogle lovreguleret minimumskrav til hvad en ejerskifteforsikring skal dække, men ellers varierer vilkårene fra forsikringsselskab til forsikringsselskab. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på vilkårene i policen. Såfremt sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien, samt opfylder en række andre forpligtelser kan hans sælgeransvar ophører.

Energimærke

En boligs energimærkning består af to dele. Den indeholder en vurdering af boligens energiudgifter, samt en vurdering af hvilke forbedringer det kan betale sig at påbegynde. I forbindelse med et salg, er det lovpligtig at der foreligger en energimærkning af boligen og sælger kan straffes med bøde såfremt den ikke forefindes. En energimærkning som er udarbejdet efter 1. februar 2011 er gyldig i enten 7 eller 10 år. Det er således muligt at genbruge en energimærkning indenfor denne periode, medmindre boligen er bygget om, eller der er lavet andre ændringer som i væsentlig omfang påvirker boligens energiforbrug.

Fortrydelsesret

Du har som køber mulighed for at fortryde dit køb efter købsaftalens underskrift. Hvis du ønsker at benytte denne mulighed for at komme ud af handlen, skal du give sælger eller sælgers repræsentant besked herom senest 6 hverdages efter aftalens indgåelse. Derudover skal du betale en godtgørelse til sælger på 1 % af købesummen indenfor samme frist.

Forureningsskema

Et forureningsskema viser om der er registreret  forurening på grunden eller om der er en begrundet mistanke herom på baggrund af tidligere aktiviteter på grunden.

Grundejerforening

En grundejerforening er en sammenslutning af grundejere i et bestemt område. Foreningen varetager medlemmernes interesse. Opgaverne varierer fra forening til forening, ligesom kontingentet afhænger af foreningens bestemmelser. De fleste grundejerforeninger er oprettet på baggrund af tinglyste bestemmelser, som forpligtet de pågældende boligejere at oprette en grundejerforening. En tinglyst bestemmelse herom kaldes en servitutbestemmelse og forpligtet de pågældende grundejer til at være medlem og betale kontingent af den pågældende grundejerforening.

Husforsikring

Som boligejer er det lovpligtig at have en husforsikring, hvis der er lån i ejendommen. Forsikringen skal som minimum dække brand og være tegnet inden overtagelsesdatoen, eller dispositionsdatoen, hvis den ligger tidligere. Som ved alle andre type af forsikringer varierer dækningsmulighederne fra selskab til selskab, hvorfor det er vigtigt at sætte sig grunddig ind i forsikringsbetingelserne. De fleste forsikringer dækker som udgangspunkt stormskade, husejeransvar, privat retshjælp, skjulte rør- og kabelskade, rådskade, insekt og svampeskade, samt stikledningsskade.

Kurssikring

Ved at kurssikre dit lån sikre du, at din månedlige ydelse ikke forhøjes når du optager kontantlån, eller at du ikke skal betale for et kurstab ved et obligationslån, hvis renten udvikler sig ugunstigt fra du har accepteret lånetilbuddet til lånet hjemtages. Risikoen herfor overtager realkreditinstituttet, ligesom de overtager muligheden for at renten udvikler sig gunstigt.

Købsaftale

Købsaftalen er købers kontrakt med sælger om køb af ejendommen. Det er i købsaftalen, at vilkårene for handlen aftalens, ligesom en række dokumenter, som f.eks. salgsopstillingen er en integreret del af købsaftalen. Har du ikke mulighed for at få din advokat til at gennemgå handlen inden du underskriver, er det i købsaftalen, at du skal få indskrevet et advokatforbehold.

Mangler

En mangel ved en fast ejendom foreligger i retlig henseende, når der er forhold ved ejendommen, som er ringere end hvad køber med rette kan forvente i forhold til ejendommens alder og stand, samt hvad der er aftalt mellem parterne. Det betyder, at forhold der er, eller burde være konstateret, f.eks. i tilstandsrapporten, ikke er en mangel i retlig forstand.

For at kræve erstatning fra sælger, skal sælger enten have afgivet en garanti, eller have tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Der findes desuden en bagatelgrænse på ca. 6.000 kr. Det er således som udgangspunkt ikke muligt at kræve erstatning fra sælger for mangler, som har en værdi under dette beløb. Er der tale om en væsentlig mangel, er det muligt at rejse et krav overfor sælger, om forholdsmæssig afslag i købesummen. En væsentlig mangel foreligger ifølge retspraksis, når værdiforringelsen udgør mere end 5 % af købesummen. Det er i den forbindelse uden betydning om sælger kendte eller burde kende til manglen.

Pantebrev

Et pantebrev er et gældsbrev, der giver pant i fast ejendom. Ejeren af ejendommen stiller sin ejendom som sikkerhed overfor långiver, også kaldt pantehaveren. Der findes forskellige typer af pantebreve. Fælles for dem er, at de kræver tinglysning for at være gyldige. Ved Tinglysning skal der betales en afgift på 1,5 % af lånes hovedstol, samt et tillæg på kr. 1.660.

Privat fællesvej

En privat fællesvej, er en vej, der tjener som adgangsvej for mere end en ejendom, uden at være en offentlig vej. I forhold til vedligeholdelsespligten skelner man mellem om vejen er beliggende i bymæssig bebyggelse eller på landet. I bymæssig bebyggelse, er det ejerne af ejendommene som grænser op til vejen, der er forpligtet til at vedligehold og istandsætte vejen. På landet påhviler vedligeholdelsespligten kun de ejere, som har ret til at bruge vejen. Det er kommunen der er forvaltningsmyndighed for private fællesvejen og de kan bestemme hvordan og hvor meget en privat fællesvej skal vedligeholdes og istandsættes.

Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse er en opgørelse over en ejendoms løbende indtægter og udgifter. Den udarbejdes i forbindelse med salg af fast ejendom, hvor den indeholder fordelingen af udgifter mellem køber og sælger. En refusionsopgørelse, vil typisk indeholde oplysninger om fordelingen af ejendomsskat, grundejerforeningskontingent, oliebeholdning, vand og vandafledningsafgift, fællesudgifter, samt sælgers andel af præmie for ejerskifteforsikring. Både køber og sælger skal efter udarbejdelsen godkende refusionsopgørelsen inden for en nærmere aftalt frist og refusionssaldoen skal betales inden handlens afslutning. Refusionsopgørelsen foretages normalt med overdragelsesdagen som skæringsdag og udarbejdes af den der berigtiger handlen.

Samejeoverenskomst

Køber du et hus, en lejlighed eller eventuelt et sommerhus sammen med din samlever eller andre, køber I boligen i sameje. Hvis samlivet herefter ophører, eller du af andre årsager ønsker at ophæve samejet, kræver det at I kan opnå enighed herom. Der findes nemlig ikke lovregler der regulere området. Det er derfor en god ide, at indgå  en aftale om hvad I gør, hvis samejet skal ophører. Dette kaldes en samejeoverenskomst. Herved indgår I en skriftlig og forpligtende kontrakt, hvor I blandt andet kan aftale jeres gensidige opsigelsesfrist, samt jeres indbyrdes muligheder for at købe den anden ud.

Servitut

En servitut er en begrænsning for boligejeren og indskrænker boligejerens råderet over den faste ejendom. For at en servitut er gyldig, skal den som udgangspunkt tinglyses på ejendommen. I forhold til en servitut, vil der altid være en berettiget. Den berettiget skal give sit samtykke for at servitutten kan aflyses i tingbogen. Såfremt servitutten ikke aflyses, vil også fremtidige ejer af ejendommen, være forpligtet i henhold til servitutten.

Servitutter opdeles i privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Privatretlige rettigheder, er når en privatperson har en ret over ejendommen, f.eks. en forkøbsret. Offentligretlige rettigheder er derimod, når en offentlig myndighed har en ret over ejendommen, hvilket f.eks. kunne være en lokalplan.

Som boligkøber er det muligt at få en oversigt over en ejendoms servitutter gennem Tingbogen.

Skøde

Skødet er det dokument der sikre retten til en ejendommen. Det indeholder blandt andet oplysninger om køber og sælger, ejendommen, overtagelsesdagen, købesummen, samt købesummens finansiering. Skødet skal tinglyses, for rettigheden over ejendommen registreres, hvilket i dag sker digitalt via tinglysning.dk. Hvis der er tale om et dødsbo sørger den pågældende bobestyrer ofte for, at registrere skødet.

Sælgers ansvar

Sælger bærer som udgangspunkt ansvaret for skjulte fejl og mangler ved boligen i forbindelse med et salg. Det er dog muligt for sælger, at blive fritaget for dette ansvar efter huseftersynsordningen. Herefter skal sælger få udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport som gives til køber. Samtidig skal han indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring, som han giver til køber, sammen med et uigenkaldeligt tilsagn om, at betale et beløb svarende til halvdelen af den tilbudte præmie på ejerskifteforsikringen. Såfremt sælger opfylder ovenstående og samtidig gør køber opmærksom på virkningen heraf, bortfalder sælgers ansvar.

Huseftersynsordningen benyttes i praksis ikke ved salg af almindelige lejligheder. Sælger hæfter i disse tilfælde i op til 10 år for skjulte fejl og mangler.

Huseftersynsordningen bevirker kun ansvarsfrihed for så vidt angår mangler vedrørende bygningen. Sælger hæfter stadig for mangler vedrørende grunden. Ligesom sælger hæfter for bygningens stikledninger, medmindre den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten. Endvidere hæfter sælger for forhold der er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse eller fornyelse, samt forhold, der strider mod servitutter eller offentlige forskrifter. Sælger kan i forbindelse med salget desuden havde afgivet en garanti, for hvilken han ikke kan blive ansvarsfri efter huseftersynsordningen. Ligesom sælger ikke er ansvarsfri, hvis han har handlet svigagtig eller groft uagtsomt.

Sådan køber du bolig

Et bolighandel kan inddeles i faser. Alliere du dig som køber med en advokat, vil advokaten lede dig gennem bolighandlens forskellige faser. En bolighandel vil typisk forløbe som nedenstående.

1. Boligjagten

Inden boligjagten påbegyndes, bør du som køber kontakte din bank. Banken kan hjælpe dig med at lægge et budget for boligkøbet og du kan samtidig blive forhåndsgodkendt til et lån. Herved bliver den økonomiske ramme for købet fastlagt.

I forbindelse med boligjagten, er det endvidere vigtig at få klarlagt dine behov. Dette gælder ikke kun i forhold til de mulige ejendomme, men også i forhold til at undersøge det område som du ønsker at flytte til. Gennem kommunen kan du indhente information om institutioner, planer i området, samt kommunens politiske og økonomiske rammer.

2. Købsaftalen

Når huset er fundet og der er opnået enighed med sælger, kan der underskrives en købsaftale. Det anbefales, at du som køber sikre dig, at der er et advokatforbehold i købsaftalen inden du skriver under.

3. Advokatens gennemgang

Ved advokats gennemgang af  handlen, gennemgås købsaftalen og andre relevante dokumenter vedrørende købet. Købers advokat godkender herefter købsaftalen overfor sælger. Godkendelsen af købsaften kan være betinget. Betingelserne for godkendelsen fremgår af advokatens godkendelsesbrev.

4. Deponering

Efter købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger, deponeres købesummen. Samtidig stiller købers bank en bankgaranti for restkøbesummen. Deponeringen sikre at købesummen ikke frigives til sælger, førend der er tinglyst et endelige skøde til køber.

5. Skøde

Skødet udarbejdes herefter af købers advokat. Købers advokat sender skødet til godkendelse hos sælger eller sælgers ejendomsmægler, hvilket normalt sker i form af en prøvetinglysning. Når alle parter har godkendt skødet, signeres skødet digital med NemID af køber og sælger. Skødet bliver herefter tinglyst og der sendes meddelelse til sælgers og købers bank, om henholdsvis tinglysning af købers lån og aflysning af sælgers lån.

Hvis der er tale om skødeskrivning i forbindelse med et dødsbo kan du læse mere her under punktet bobestyrer.

6. Overtagelse

På overtagelsesdagen, aflæser køber og sælger i fællesskab vand, el og gas mv., samt meddeler ejerskifte til forsyningsselskaberne. Ved huskøb udarbejdes der en refusionsopgørelse, hvorfor aflæsningerne skal sendes til købers advokat, til brug for udarbejdelsen.

Tankattest

En tankattest indeholder oplysninger om boligens olietank. I attesten fremgår olietankens produktionsår og godkendelsesnummer. Af dette nummer kan man finde oplysninger om tankens materiale og om den er beskyttet indvendigt. Sammen med tankens produktionsår, har det indflydelse på, hvornår tanken senest skal tages varigt ud af brug.

Testamente

Et testamente er et dokument, hvori der træffes bestemmelser om teststor efterladte ejendele, herunder fordelingen. Såfremt der ikke er oprettet et testemente, finder arvelovens regler anvendelse. Her kan du læse mere om testamenter.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport oplyser om fejl og mangler ved en ejendom. Den foretages af en byggesagkyndig og vedrører de fejl og mangler man kan se med det blotte øje. En gennemgang omfatter kun selve bygningen. Forholdene omkring bygningen, såsom læmure og hegn er  ikke omfattet, ligesom ulovlige bygningsindretninger heller ikke vil fremgå af tilstandsrapporten.

En tilstandsrapport er gældende i 6 måneder.

Skaderne angives ved hjælp af nedenstående skala.

K0 = Kostemist skade

K1 = Mindre alvorlig skade

K2 = Alvorlig skade

K3 = Kritisk skade

UN = Bør undersøges nærmere

Tingbogsattest

En tingbogsattest er et udskrift af et ejendomsblad i tingbogen. Den indeholder oplysninger om, hvornår attesten er udskrevet, samt hvilke rettigheder der er tinglyst på ejendommen per denne dato. Derigennem kan man få oplysninger om hvem der er ejer af ejendommen (adkomst), hvornår ejendommen sidst er handlet og til hvilken pris, samt om der er registreret servitutter eller hæftelser på ejendommen.

Tinglysning

Tinglysning er den offentlige registrering af en rettighed. Det kan være en rettighed over fast ejendom, andelsbolig, biler, løsøre mv.  Ved at tinglyse sin ret over en fast ejendom, sikre man, at andre ikke får rettigheder over ejendommen, der strider imod den ret man har erhvervet. Ved køb af en ejendom, sikres ens rettigheder ved tinglysning af et skøde. Er der optaget lån i ejendommen, sikres de ved tinglysning af pantebreve, mens en begrænset ret over ejendommen, f.eks. en forkøbsret, sikres ved tinglysning af en servitut.

Tinglysningen foregår i dag digitalt og medfører betaling af en tinglysningsafgift.

Tinglysningsafgift

Tinglysningsafgiften for fast ejendom lyder på 0,6 procent af ejerskiftesummen, eller ejendomsværdien, samt et tillæg på kr. 1.660, rundet op til nærmeste hundrede. Drejer det sig om tinglysning af en servitut, er prisen kr. 1.660.

Vejlaug

Et vejlaug er en sammenslutning af grundejere. Det er stiftet for at forestå vedligeholdelsen af en privat vej, ligesom vejlauget kan repræsentere grundejernes fælles interesser i forhold til kommunen. Som medlem betale du et kontigent til vejlauget, der varierer fra vejlaug til vejlaug. Der er som udgangspunkt ingen medlemspligt. I visse tilfælde kan der dog være tinglyst en servitut på ejendommen om medlemspligt. Selv om du vælger ikke at være medlem af vejlauget, er du stadig forpligtet i forhold til vejens vedligeholdelse. I praksis vil det derfor være naturligt at melde sig ind.

I forbindelse med et huskøb på en privat vej, er det en god ide at undersøge vejens tilstand og de økonomiske forpligtelser der følger heraf. Oplysninger herom kan du finde i vejens vedtægter, budget, regnskab og generalforsamlingsreferater.

Ægtepagt

Når du indgår ægteskab indgår du automatisk i et formuefællesskab med din ægtefælle. For at fravige formuefællesskabet og derved undgå at dele alt hvad du ejer med din ægtefælle i tilfælde af skilsmisse og død, skal du oprette en ægtepagt. En ægtepagt, er et juridisk bindende dokument mellem ægtefæller, hvor det aftales på hvilke punkter de ønsker at fravige formuefællesskabet.